Dr. Aytaç Aydın
Muğla'da konut krizi uzun zamandır kira artışları üzerinden tartışılıyor. Oysa bugün karşı karşıya olduğumuz sorun yalnızca konut fiyatlarının yüksek olması değildir. Asıl sorun, konut piyasasının işleyişinin bozulmuş olması ve barınma hakkının giderek piyasa koşullarına teslim edilmesidir. Endeksa(2026) verilerine göre Muğla'da kiralık konutların ortalama metrekare kira bedeli yaklaşık 390 TL, ortalama kira bedeli ise 40.957 TL seviyesine ulaşmıştır. Nitekim Muğla Planlama Ajansı'nın (MUPA) Menteşe Araştırması da hanelerin yaklaşık üçte birinin gelirinin %40'ından fazlasını konut giderlerine ayırdığını ortaya koymaktadır. Bu tablo, barınmanın giderek temel bir hak olmaktan uzaklaşıp ekonomik gücü olanların erişebildiği bir ayrıcalığa dönüştüğünü göstermektedir.
Ancak bu yalnızca Muğla'ya özgü bir sorun değildir. Wetzstein(2017), küresel konut edinebilirliği krizinin kentleşme, finansallaşma ve artan toplumsal eşitsizliklerin ortak sonucu olduğunu ortaya koymaktadır. Daha da önemlisi, uluslararası araştırmalar konut krizinin yalnızca kira artışlarından ibaret olmadığını göstermektedir. ABD Hükümeti Hesap Verebilirlik Ofisi'nin (GAO) kapsamlı araştırmasına göre kira yükü arttıkça düşük gelirli haneler, su sızıntısı, rutubet, kemirgen istilası ve yetersiz ısıtma gibi ciddi kalite sorunları bulunan konutlarda yaşamak zorunda kalmaktadır (GAO, 2020). Benzer şekilde Gershenson ve Desmond (2024), düşük kaliteli konutlar ile yerinden edilme riskinin yalnızca ekonomik değil; fiziksel ve ruhsal sağlık üzerinde de önemli olumsuz sonuçlar doğurduğunu vurgulamaktadır. Kira yükünün artması, hanelerin sağlık, beslenme ve diğer temel ihtiyaçlara ayırabilecekleri kaynakları azaltarak toplumsal refahı da olumsuz etkilemektedir (NYU Langone Health, 2026).
Muğla'da bugün yaşanan süreç de tam olarak budur. Sağlıklı işleyen bir piyasada bakımsız konutların daha düşük bedelle kiralanması beklenir. Oysa bugün rutubetli, tadilat görmemiş, yalıtımı yetersiz, eski tesisata sahip ve bakım yapılmamış konutlar dahi yüksek bedellerle kiralanabilmektedir. Bu durum, konutun niteliğinin artık kira bedelini belirlemediğini göstermektedir.
Bu tablonun önemli nedenlerinden biri, çoklu konut sahipliğinin yarattığı piyasa gücüdür. Sorun bir kişinin birden fazla konuta sahip olmasından kaynaklı mülkiyet yoğunlaşmasının rekabeti zayıflatmasıdır. Birden fazla konuta sahip olan ev sahibi için bir konutun kısa süre boş kalması ciddi bir ekonomik kayıp oluşturmamaktadır. Bu nedenle bakım, tadilat ve yenileme yapma baskısı da ortadan kalkmaktadır. Hatta bazı konutlar, istenilen kira bedeli oluşuncaya kadar boş tutulabilmekte; kiraya sunulduğunda ise mevcut hâliyle piyasaya çıkmaktadır. Sonuçta pazarlık gücü kiracıdan ev sahibine geçmekte, konutun niteliği değil, piyasadaki kıtlık belirleyici olmaktadır.
Bu noktada karşımıza konut sömürüsü çıkmaktadır. Konut sömürüsü; insanların temel barınma ihtiyacının, sağlıksız ve düşük nitelikli konutları dahi yüksek bedellerle kabul etmek zorunda kalacakları ölçüde ekonomik bir avantaja dönüştürülmesi ve kiracıların konutun gerçek değeri ile sunulan yaşam kalitesinin üzerinde kira ödemeye zorlanmasıdır. Bu tanım, Desmond ve Wilmers'in (2019) kiracı sömürüsünü "konutun piyasa değerine göre fazla ücretlendirilmesi" olarak kavramsallaştıran yaklaşımına dayanmaktadır.
Bu nedenle Muğla'da artık yalnızca "kiralar neden yüksek?" sorusunu değil, "konut piyasası nasıl düzenlenmeli?" sorusunu tartışmamız gerekmektedir. Birden fazla konuta sahip olup konutunu uzun süre boş bırakanlara yönelik vergisel düzenlemeler, kiraya sunulan konutlar için asgari bakım ve yaşanabilirlik standartlarının oluşturulması ve kira yükünü azaltacak sosyal politikalar birlikte değerlendirilmelidir. Çünkü Muğla'nın sorunu yalnızca pahalı konutlar değildir. Asıl sorun, insanların barınma ihtiyaçları nedeniyle sağlıksız ve düşük nitelikli konutları yüksek bedellerle kiralamak zorunda kaldıkları bir konut sömürüsü düzeninin giderek normalleşmesidir. Barınma hakkını merkeze alan politikalar geliştirilmediği sürece bu kriz yalnızca ekonomik değil; aynı zamanda sosyal adalet, halk sağlığı ve yaşam kalitesi açısından da derinleşmeye devam edecektir.
KAYNAKÇA
Endeksa. (2026). Muğla kiralık konut piyasası verileri. https://www.endeksa.com/tr/analiz/mugla/kiralik-konut
Gershenson, C., & Desmond, M. (2024). Housing, health, and well-being. Annual Review of Public Health, 45, 243–260. https://doi.org/10.1146/annurev-publhealth-060722-034813
Desmond, M., & Wilmers, N. (2019). Do the poor pay more for housing? Exploitation, profit, and risk in rental markets. American Journal of Sociology, 124(4), 1090–1124. https://doi.org/10.1086/701697
Government Accountability Office. (2020). Rental housing: As the number of renters has increased, so has the need for affordable and quality housing (GAO-20-427). U.S. Government Accountability Office. https://www.gao.gov/products/gao-20-427
International Monetary Fund. (2026). Spain: Selected issues (IMF Country Report No. 2026/102). https://www.elibrary.imf.org/view/journals/002/2026/102/article-A001-en.xml
Kholodilin, K. A. (2026). Rent control across the world: History, theory, and practice. International Journal of Housing Markets and Analysis. https://doi.org/10.1007/s11698-026-00337-x
Muğla Planlama Ajansı. (2026). Menteşe İlçe Merceği Raporu. https://www.muglaplanlama.com/arastirma-raporu/mentese-ilce-mercegi-raporu
NYU Langone Health. (2026). Rent burden. City Health Dashboard. https://www.cityhealthdashboard.com/metrics/rent-burden
Waldron, R. (2023). 'Post-crisis' Ireland's generation rent and housing precarity. Housing Studies, 38(2), 181–205. https://doi.org/10.1080/02673037.2021.1879998
Wetzstein, S. (2017). The global urban housing affordability crisis. Urban Studies, 54(14), 3159–3177. https://doi.org/10.1177/0042098017711649